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REAL ESTATE

#RealEstate | Sugerencias para el Proceso de Compra

Judith Peraza

real estate integrate news judy peraza perland miami¿QUIÉN ME PUEDE ASESORAR?

Un profesional inmobiliario puede guiarlo durante el proceso de compra de una casa. Un asesor obtendrá información sobre las propiedades que están en venta en su zona, generalmente consultando el Servicio de Listado Múltiple local (“MLS-Multiple Listing Service”). Él o ella también pueden concertar citas para que usted visite los inmuebles que le interesan, ayudarlo a reducir las opciones a las casas que satisfagan sus necesidades, explicarle las condiciones del mercado local y ayudarlo a negociar con el vendedor. Asegúrese de entender lo que el agente o corredor inmobiliario le explique  durante el proceso de compraventa del inmueble. Haga todas las preguntas que considere necesarias. Las leyes varían de un estado a otro; por lo tanto, obtenga una aclaración del nivel de servicio que el agente puede suministrarle

¿QUÉ TIPO DE CASA PUEDO COMPRAR? 

La ubicación es un factor importante en el proceso de selección de un inmueble. Tome en cuenta el tiempo de viaje diario, los colegios, si hay supermercados, lavanderías, parques cerca de la casa. Usted  también debe tomar en cuenta las estadísticas criminales en el área, determinar si hay mucho tráfico en la zona.

Asesórese con un corredor hipotecario antes de someter cualquier oferta. Es muy importante tener en cuenta cuánto dinero puede y desea usted invertir. Una familia no debería gastar en una vivienda más del 28 por ciento de los ingresos brutos mensuales. Tome en cuenta todas sus deudas al determinar lo que usted puede invertir en el inmueble. Aunque los prestamistas suelen requerir dos años de empleo contínuo, si usted no ha trabajado continuamente durante ese período y tiene una razón válida, aún puede obtener un préstamo.

LA OFERTA

Usted puede escoger basándose en el precio de oferta sobre casas comparables en el mercado, o puede solicitar que se realice una tasación profesional. A este paso, la ayuda de un profesional  inmobiliario es muy importante. Una vez que haya decidido el precio, usted debe hacer la oferta por escrito. Esto se llama contrato de compraventa ó pacto de compraventa, el cual será proporcionado al vendedor. Puede que se exija un depósito (arras)  o dinero para garantizar la seriedad de la oferta de compra con el contrato. Si el vendedor rechaza la oferta inicial, usted recibirá una contraoferta, señalando el inicio de la fase de negociación del proceso de compra. Una vez que haya llegado a un acuerdo, es probable que usted necesite un prestamista.

EL BANCO 

A menos que usted pague el precio total de la casa en efectivo, usted necesitará pedir un préstamo de un prestamista hipotecario. A cambio de los fondos prestados para comprar la casa, el prestamista hipotecario registrará un gravamen hipotecario sobre la casa, concediéndole el derecho de emprender una ejecución hipotecaria en caso de suspensión de los pagos. El pago inicial requerido para comprar una casa puede variar de 3 ó 5 por ciento a 10 ó 20 por ciento, según el tipo de préstamo hipotecario que usted seleccione. Hay muchos tipos de préstamos, incluyendo hipotecas con tipo de interés fijo o variable e hipotecas convertibles, así como de diferentes plazos- aunque las hipotecas de 30 y 15 años son las más comunes. Compare los préstamos para determinar el que sea más conveniente para su situación; y preste atención especial atención al tipo de interés, los puntos y los costos de tramitación o cierre.

EL CIERRE

Después de firmar el contrato de compraventa, varias cosas deben ocurrir antes de que usted reciba el título de propiedad, incluyendo inspecciones, investigación y revisión del título de propiedad. Una vez que todas las partes estén satisfechas, se fijará la fecha del cierre.

El cierre es el proceso mediante el cual se traspasa el título de propiedad de la casa del vendedor al comprador. También se cerrará el préstamo en esta reunión; por lo tanto habrá dos cierres en uno. Todas las personas involucradas en la venta de la casa suelen asistir al cierre, incluyendo el vendedor y el comprador, sus abogados respectivos, los agentes ó corredores inmobiliarios involucrados, los agentes de cierre ó depositarios de fondos en custodia. En general, el cierre ocurre en la oficina de la compañía de seguro de título de propiedad, en la oficina del prestamista ó en la oficina de un abogado. Usted debe pagar aproximadamente 3 a 10 por ciento del precio de compra de la casa, por concepto de costos de cierre.

COORDENADAS

Judith M. Peraza, LL.M.,

Agente de Seguro de Título inmobiliario 

Judy@perlandtitle.com

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MEET MIAMI

#MeetMiami | Coconut Grove: Un tesoro a orillas de la Bahía

Emily D. Bello-Pardo

Miami, FL

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Recientemente, el centro comercial CocoWalk de Coconut Grove fue vendido por 87,5 millones de dólares al fondo de inversión de bienes raíces Federal Realty Investment Trust y a los inversionistas locales Grass River Property y Comras Co.

Según informó el South Florida Business Journal, la edificación de 198.000 pies cuadrados de locales comerciales distribuidos en cuatro pisos logró un precio por pie cuadrado de $442. Llama la atención que el precio de 2015 es similar al que fue establecido cuando fue vendido en 2006 (antes de la crisis inmobiliaria del 2007).

En plena crisis durante el 2009, el complejo enfrentó una situación de embargo, pero la propiedad fue salvada por el dueño de entonces al lograr una modificación de la hipoteca por un monto de 79,4 millones de dólares.

En la actualidad, el 80% del centro comercial está ocupado por negocios de cadena como Cheesecake Factory, Duffy’s Sports Grill, GAP, Starbucks o Victoria’s Secret, además de tiendas, boutiques, cafeterías y restaurantes “de tendencia”. Los locales vacíos se encuentran en la tercera planta, por lo que no hay circulación de visitantes y clientes.

CocoWalk fue construido en 1990, como un centro turístico de Coconut Grove, zona del sur de Miami conocida por su belleza natural, su vegetación exhuberante y sus bellas vistas de la bahía.

“The Grove”, como es conocida el área, se extiende desde Prospect Ave. hasta la intersección de la US-1 con Brickell Ave. Limita al oeste con LeJeune Rd y al este con la Bahía de Biscayne. Su código postal es el 33133 (y el 33129 en menor medida) y es una de las zonas más elevadas de Miami porque tiene un promedio de altitud de 13 pies (equivalentes a 3,96 metros).

Cuando en 1825 fue         inaugurado el Cabo de la Florida en Key Biscayne, la zona recibió su primera oleada de inmigrantes y comenzó a poblarse lentamente. Hacia 1873, al ser establecida la Oficina de Correos, el área recibió inmigrantes británicos y norteamericanos provenientes del noroeste de Estados Unidos.

En la década de los 80, recibió a artesanos y marineros de las islas Bahamas, constituyéndose en uno de los primeros asentamientos afroamericanos del Sur de la Florida. En esa misma época, fue construido el primer hotel de la zona – llamado Bay View Inn en un principio y luego, Peacock Inn. Ya en ese entonces era conocida como una de las mejores zonas para pasar las vacaciones de invierno. En 1925 fue incorporada como una urbanización de la Ciudad de Miami y hasta el día de hoy permanece como tal. De hecho, el City Hall de la Ciudad de Miami se encuentra ubicado en el edificio Diner Key, el antiguo terminal de aeropuerto de la compañía Pan American, inscrito en el Registro Nacional de Lugares Históricos de los Estados Unidos desde Agosto de 1995.

Coconut Grove está comunicado con el centro de la ciudad, a través del Metrorail, con las estaciones Vizcaya, Coconut Grove y Douglas Rd. La zona de “Center Grove” es una de las pocas zonas peatonales de Miami y está adaptada para recorrerla en bicicleta. Incluso en eventos públicos como la celebración del 4 de Julio, la organización Bike Coconut Grove ofrece valet parking gratuito si vas en tu bicicleta.

Todos los martes de 6 a 7 de la noche, hay clases gratuitas de Yoga en el Peacock Park. Y los primeros sábados de mes, hay un festival de arte y moda.

Para más info, visita www.coconutgrove.com.

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MEET MIAMI

#BuenasNoticias | Ingeniería y tecnología para preservar una casa histórica

Redacción IN

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Star Island es una isla artificial que está ubicada en la Bahía de Biscayne. Fue creada por Carl Fisher, co-fundador de Miami Beach y culminada en 1922 por el Cuerpo de Ingenieros del Ejército norteamericano. Esta localidad (en forma de óvalo), alberga 35 viviendas exclusivas y ha sido hogar de ricos y famosos como Gloria Estefan, Don Johnson, Shaquille O’Neal y Rossie O’Donnel, entre otros.

En 1924, Walter C. De Garmo (1876 – 1951), el primer arquitecto registrado en Miami – famoso por sus obras en la ciudad (como el Woman’s Club de Coconut Grove, la entrada a Coral Gables por Douglas Road y el Miami City Hall de 1907), diseñó “Casa Di Paolo” en el número 27 de Star Island.

La propiedad, listada como una vivienda unifamiliar de 12 habitaciones, 13,5 baños con casa de huéspedes y garages independientes, está considerada como la “obra maestra” de De Garmo y tiene un valor importante en el aservo histórico cultural de Miami Beach.

“Lo más eficiente en términos de costo y esfuerzo para construir una casa nueva sería demoler la casa actual”, expresó su dueño, el empresario John Jansheski. Pero en vez de tomar la ruta fácil, Jansheski – junto a su hermano Mark, (de Miami Builders FC, quien es el Gerente del Proyecto) decidió preservar la edificación y contrataron a un equipo de profesionales de SAOTA Architects, Choeff + Levy Design, Enea Gardens, Rochell Engineering y FC Engineers, para  literalmente “mover” la Casa Di Paolo y dejar espacio para construir una nueva residencia en la parte de atrás del terreno, con vista a la bahía.

El proyecto contempla llevar la Casa Di Paolo a su forma original, por lo cual demolerán todas las adiciones que en el tiempo le han sido adosadas. La edificación será rotada 90 grados y será desplazada al frente del terreno del lote #27. El equipo ha presentado el proyecto ante las autoridades competentes de la Ciudad de Miami Beach y se ha comprometido a llevar todos los elementos a código para obtener la permisología correspondiente. La relocalización de Casa Di Paolo será realizada con un mecanismo de gatos hidráulicos que serán colocados en la base de la construcción y que la elevarán paulatinamente. Una vez levantada, la casa será depositada sobre una plataforma provista de decenas de ruedas y la arrastrarán muy lentamente hasta el frente del terreno.

Esta semana comenzaron los trabajos de remoción y almacenaje de muebles, obras de arte y equipos electrodomésticos. También serán preservados árboles y vegetación que serán transplantados dentro de la misma locación. La comunidad puede seguir el progreso de preservación de la Casa Di Paolo a través del twitter @27StarIsland y en 27StarIsland.net.

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PORTADA

#RealEstate | Qué hacer antes de comprar una propiedad

Adolfo Alcorta-Pardo

integrate news adolfo alcorta pardo inspecciones real estateCuando Usted esté dispuesto a comprar una propiedad (y haya resuelto con su Realtor todos los aspectos financieros) es importante que evalúe la zona donde decidió invertir.

Para ello, es necesario tomar en consideración las vías de acceso y salidas, cercanía a autopistas o vías principales, tráfico en la zona, colegios, negocios, centros comerciales, servicios médicos y hospitales, restaurantes y parques. Estos aspectos suman o restan atractivo y conveniencia a su futura propiedad (tanto al momento de vivirla como a la hora de que Usted, decida vender).

Una vez que ya se haya decantado por una propiedad, debe considerar los siguientes puntos:

Solicite a su Realtor los planos de la propiedad. Con ellos podrá evaluar aspectos como mobiliario, paredes que pueda o no derribar, si los códigos le permitirán hacer modificaciones (como piscinas, jacuzzi, barbecue, mobiliario de patio, áreas verdes y/o paisajismo).

Considere la opción de contratar los servicios de un Arquitecto que esté involucrado en construcción o en su defecto a un GC (General Contractor).

Contrate los servicios de un “Home Inspector” certificado, quien es el profesional que podrá detectar posibles daños ocultos en plomería, electricidad, paredes y techos, podrá determinar si la propiedad tiene termitas, o si tiene construcción fuera de código.

LA INSPECCIÓN

La inspección es una evaluación objetiva del estado físico de la estructura y los sistemas de una propiedad. Suele incluir una evaluación de todos los componentes de una construcción: techos, plomería, sistema eléctrico, aire acondicionado y calefacción, aislamiento y ventilación, pisos, ventanas, fundaciones, tuberías, cañerías y aspectos exteriores.

Aunque no es un paso obligatorio del proceso de compra-venta, la inspección es una herramienta clave para negociar el precio de la casa, ya que el Home Inspector le entregará un reporte escrito sobre las condiciones del inmueble, con un estimado del costo de las reparaciones, (que le servirá para negociar el precio final).

CASOS DE LA VIDA REAL

En Miami Dade, las remodelaciones de propiedades son procesos regulados por los departamentos de construcción y códigos de los condados y municipalidades. Estas regulaciones son de cumplimiento estricto e involucran múltiples aspectos que deben ser evaluados y previstos antes de tomar cualquier decisión.

En nuestra vida profesional nos hemos encontrado con situaciones que sólo podían haber sido detectadas y abordadas por profesionales en la materia. Este es el caso de un cliente que nos contrató para renovar los espacios exteriores de su propiedad. A pesar que pensaba que podía hacer en su patio exterior una zona de barbeque, techar el área y hasta construir una piscina, la realidad era que su propiedad tenía 10 pies hasta el límite o lindero.

En otro caso, un propietario creía que podía cerrar el garage para convertirlo en una habitación. Su sorpresa fue cuando le informamos que para poder cambiar el uso del garaje (y  eliminar la puerta de garaje para convertirla en una pared con ventana y modificar la fachada), necesitábamos realizar un proyecto para someterlo a la aprobación del Board de su asociación de propietarios, ya que la Ciudad requiere que la remodelación no sólo esté a código, sino que esté aprobada por la asociación respectiva.

Otro cliente (que compró una propiedad en foreclosure), detectó que se le estaba “hundiendo” el piso del pasillo del segundo piso. Cuando le realizamos la inspección, se detectó que la estructura central (que soportaba el peso de la losa superior), había sido eliminada, trayendo como consecuencia, el desplazamiento de la losa y que en el futuro podría desprenderse y derrumbarse.

Como se puede observar, una buena inspección le permitirá conocer el estado real de la propiedad, el costo (en dinero, tiempo y recursos) que representan las reparaciones y/o mejoras y en caso de adquirirla, la inspección le permitirá planificarse financieramente porque sabrá cuáles aspectos son de reparación inmediata.

RECOMENDACIONES FINALES

Si usted planifica vender su casa, es recomendable que la mande a inspeccionar antes de colocarla en el mercado. Esto le permitirá hacer las reparaciones pertinentes para que su inversión no pierda valor y pueda venderla al mejor precio posible.

Si va a adquirir una construcción nueva pero desea hacerle adiciones o remodelaciones, la inspección le permitirá definir si sus deseos son compatibles con la estructura y los códigos.

Es importante conversar con su Realtor sobre las condiciones que debe tener el contrato de compra-venta para que el resultado de la inspección pudiera ser causal de cancelación la compra y obtener la devolución del depósito (en caso que se haya dado alguno al momento de hacer la oferta). Esta cláusula debe estar establecida al momento de firmar el contrato para evitar inconvenientes posteriores.

COORDENADAS

A&R Alcorta & Rosales

Design Studio

Adolfo Alcorta-Pardo

Construcion Consultant

Ma.Alejandra Rosales-Alcorta | Interior Designer

(786)260-8706

a.alcorta@anrdesignstudio.com

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